如今，越来越多的人选择买二手房“拎包入住”，但二手房买卖交易纠纷屡屡发生。近日，西安市未央区人民法院法官刘好梦就审理了一起因不动产登记簿与实际情况不符引起的房屋买卖合同纠纷案。

2020年6月25日，原告王某与被告张某签订存量房屋买卖合同，约定王某购买张某房屋一套。在合同签订前，张某委托第三人在西安市政务服务网打印了涉案房屋不动产登记簿，显示除中国建设银行股份有限公司陕西省分行的28万元一般抵押外，该房屋无其他抵押登记。之后，王某签订合同并依约支付了4万元定金。7月22日，中介公司告知王某，因该房屋存在抵押，无法办理过户手续。双方提出解除合同，但王某因与张某就合同解除事宜未能达成一致意见，诉至法院，要求张某退还定金并支付违约金21.3万元。

经法院查明，该房屋除不动产登记簿显示的抵押外，还有2018年5月设立的60万元抵押登记。

未央区法院经审理认为，双方一致同意解除买卖合同，应予以准许。合同解除后，被告应退还定金4万元。至于违约金，法院认为，被告作为房屋出卖人，有义务保证房屋能够正常交易，其虽委托第三人查询房屋状况，但查询结果与实际不符，不能因此免除其违约责任。另外，因从签订合同到第三人告知房屋存在其他抵押间隔不到一个月，最终依法酌情将违约金调整为总房款的3%即3.4万余元。

法官提醒：买二手房时需增强法律意识，在签订交易合同前，一定要查清房屋的物权状况，以保障后期交易能够顺利进行，降低交易风险。同时，卖房者也要诚实守信，尽到相应义务，切不可心存侥幸，得不偿失。（记者 陶玉琼）